Marck Bulter en Schalko Deddens

Marck Bulter en Schalko Deddens

“Huizenmarktmaat­regelen nieuw kabinet geven boost aan hypothekenmarkt”

De geplande maatregelen van het toekomstige kabinet om de koopkracht van lage tot modale inkomens te verbeteren, hebben wat betreft Marck Bulter en Schalko Deddens, portfolio managers bij Dutch Mortgage Portfolio Management (DMPM), een positief effect op de kredietperformance van de huidige hypotheekportefeuilles. Daarnaast verwachten ze dat de maatregelen op de woningmarkt een boost geven aan de hypotheekmarkt.

Tekst: Martijn Slot

Het feit dat het nieuwe kabinet de woningcrisis een crisis noemt, benadrukt het belang van het onderwerp. Echter, Bulter en Deddens houden een slag om de arm. “Enkel de hoofdlijnen van het akkoord zijn bekend. Of de plannen, hoe mooi ze ook zijn, daadwerkelijk uitgevoerd worden, is afwachten. Het is aan de minister om te zorgen voor de verdere uitwerking. Dan pas wordt duidelijk wat er allemaal kan gebeuren.” DMPM maakt samen met Quion, Romeo en De Hypotheker deel uit van de Blauwtrust Groep.

Vreemde paradox

Stikstofproblematiek heeft een enorme rem gezet op het aantal afgegeven bouwvergunningen, benadrukt Deddens. “We zitten ongeveer op vijftig procent per jaar van het minimale aantal vergunningen dat er nodig is om in 2030 een miljoen meer woningen te hebben dan nu. De laatste jaren is deze trend dalende, waarbij mogelijk in 2024 het laagste aantal vergunningen wordt afgegeven sinds acht jaar. Toegegeven, dat zorgt voor een vreemde paradox. Aan de ene kant moet er een miljoen woningen bij, aan de andere kant is dat met de huidige duurzaamheidsnormen bijna onmogelijk. De minister moet dus naar Brussel om daar een en ander voor elkaar proberen te krijgen. Afhankelijk van haar succes is een miljoen woningen haalbaar.”

Gunstig antwoord

Een opvallende passage in het akkoord is het belasten van onbebouwde grond met een woonvergunning. Bulter: “Eigenaren van de grond worden belast als de woonfunctie niet wordt gebruikt. Dat lijkt gunstig te zijn om een antwoord te vinden om de bouwbehoefte te vervullen. Op deze manier wordt deze grond beschikbaar gemaakt voor woningbouw en wordt het structurele tekort aan bouwgrond enigszins opgelost.”

“Aan de ene kant moet er een miljoen woningen bij, aan de andere kant is dat met de huidige duurzaamheidsnormen bijna onmogelijk.”

Minder betaalachterstanden

Het nieuwe kabinet zet ook in op verbetering van de koopkracht van lage tot modale inkomens. Bulter: “Dit gaat een positief effect hebben op de kredietperformance van de huidige hypotheekportefeuilles. Vooral in de markt die in aanmerking komt voor de Nationale Hypotheek Garantie. Als de verbeterde koopkracht zich niet vertaalt in een verdere verhoging van de maximale leencapaciteit, zorgt dit er in elk geval voor dat huiseigenaren meer geld overhouden. Dit betekent dus minder betaalachterstanden.” Gemeentes kunnen nu individueel de hoogte van de OZB bepalen. Bulter noemt het gunstig dat daar een maximum aan wordt gesteld. “Dat maakt wonen ook betaalbaarder.”

Aantrekkende hypotheekmarkt

Als gevolg van een stijging van de koopkracht, verwacht Deddens dat de hypotheekmarkt gaat aantrekken. “Mensen zullen sneller overwegen om te verhuizen als ze meer te besteden hebben. Ook komt er aanwas vanuit de huurmarkt. Echter, veel hangt af van nieuwbouw. Nieuwbouw betekent dat er ook meer aanbod komt voor starters. Zij hebben nu nog veel moeite om de woningmarkt te betreden. De nadruk van het kabinet ligt duidelijk op de lage- en middeninkomens, maar het systeem van hypotheekrenteaftrek blijft volledig intact. Dit beschermt vooral de hogere inkomens tegen een verslechtering van hun netto hypotheeklasten.”

Deddens merkt op dat investeerders geen problemen hebben met de huidige spanning op de woningmarkt. “Het werkt prijsopdrijvend. De huidige portefeuilles lopen steeds minder risico naarmate de waarde van woningen blijft stijgen. Die markt heeft geen last van de huidige omstandigheden, maar desondanks merk je dat ook zij een behoefte hebben dat er meer volume komt.”

Bestaande bouw

Het nieuwe kabinet zet vol in op nieuwbouw, maar sluit haar ogen niet voor de bestaande bouw. Bulter: “Er wordt een plan ontwikkeld om funderingen van bestaande huizen beter te beschermen. Tegen droogte in de zomer, maar ook tegen hoogwater. Het is afwachten wat er daadwerkelijk wordt geïnitieerd, maar dit verdient ook zeker de aandacht.”

Bulter en Deddens sluiten af: “Het is belangrijk om in gedachten te houden dat, zelfs als deze besproken plannen worden uitgevoerd, het vele jaren zal duren voordat het structurele woningtekort is opgelost. Dat moeten we niet vergeten. Oftewel: de oplossing van het tekort kan nog decennia duren."