OpMaat:

Hypotheekadviseur kan koophuis kansloze starter bereikbaar maken

Sinds de oprichting in 2004 heeft Stichting OpMaat ongeveer 100.000 mensen geholpen aan een koopwoning met haar oplossingen KoopStart en KoopGarant. Directeur Simone van de Kuit van de stichting die is opgericht om koopwoningen betaalbaarder te maken, roept hypotheekadviseurs op om zich in OpMaat te verdiepen en met vragen bij hen aan te kloppen. "Weet wat er kan bij sociale koopwoningen."

Simone van de Kuit

Dat het voor jonge starters niet eenvoudig is om een huis te kopen, is wel duidelijk, zegt Van de Kuit. “Jonge starters willen gewoon de sleutel in hun eigen voordeur kunnen steken, want daar achter de voordeur is je leven. Ze zijn het beu om op zolder te wachten totdat er nieuwbouwwoningen worden gebouwd.”

OpMaat riep daarom onlangs het nieuwe nog te vormen kabinet op om een Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen te ontwikkelen. “We willen voorkomen dat er in deze samenleving een verloren generatie ontstaat.”

Probleem voor jonge starters

De prijzen van koopwoningen blijven stijgen. “Voor starters met een middeninkomen zijn koopwoningen onbetaalbaar en voor sociale huurwoningen komen zij vaak niet in aanmerking”, legt Van de Kuit de vinger op de zere plek. “Alle politieke partijen zijn het erover eens dat de problemen op de woningmarkt opgelost moeten worden.”

Zeventig miljoen euro niet de oplossing

Om starters meer kans te bieden op een betaalbare koopwoning, besloot het kabinet tot oprichting van het Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen. Eind januari verklaarde minister Hugo de Jonge tijdens het commissiedebat Wonen dat zijn ministerie drie partijen, waaronder OpMaat, de kans geeft om een subsidieaanvraag in te dienen voor de uitvoering van het fonds.

'De grens moet niet liggen op 390.000 euro; dan komen weinig mensen aan de beurt'

In totaal is dit jaar zeventig miljoen euro beschikbaar om meer betaalbare koopwoningen voor starters te bouwen. Stichting OpMaat is positief verrast met dit nieuws, maar constateert tegelijkertijd dat hiermee het probleem nog niet is opgelost.

'Starter met dertigduizend euro per jaar kansloos'

Van der Kuit: “Als je 40.000 euro per jaar verdient, dan kun je ongeveer 182.000 euro lenen”, rekent Van de Kuit uit. “Nu heeft de rijksoverheid een nieuwe bovengrens vastgesteld van 390.000 euro. De overheid vindt dit een 'betaalbare koopwoning', maar dan heb je een inkomen van 83.000 euro per jaar nodig. Dat is meer dan twee keer modaal. Als je 30.000 euro per jaar verdient, ben je eigenlijk al kansloos als jonge starter. Dan kom je misschien in aanmerking voor een sociale huurwoning, maar als je met zijn tweeën bent, dan verdien je daarvoor alweer snel te veel.”

KoopGarant en KoopStart

Sinds de oprichting van Stichting OpMaat in 2004 zijn er ongeveer honderdduizend mensen geholpen aan een betaalbare koopwoning door middel van KoopGarant en KoopStart.

Met KoopGarant bieden woningcorporaties huizen aan voor een lagere prijs dan de marktwaarde inclusief een terugkoopgarantie. Met KoopStart kunnen ontwikkelaars woningen verkopen tegen een lagere prijs dan de marktwaarde. Kopers ontvangen dan een koperskorting van maximaal 50 procent op de getaxeerde marktwaarde. Bij terug- of doorverkoop wordt later de koperskorting en een deel van de waardeontwikkeling verrekend.

Uitbreiding naar 400 miljoen euro

OpMaat geeft het nieuwe kabinet drie actiepunten mee. Allereerst dat er een uitbreiding komt van zeventig miljoen euro in de rijksbijdrage aan het Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen, tot vierhonderd miljoen euro in totaal. Hierdoor kunnen er tot 2030 in totaal 22.500 betaalbare koopwoningen voor starters worden gerealiseerd.

Van de Kuit: “Er zijn zoveel mensen op zoek naar een betaalbare koopwoning. Met zeventig miljoen euro kun je een paar duizend mensen extra helpen, maar er zijn natuurlijk veel meer mensen op zoek. De stroom blijft maar komen. Je hebt nu mensen die wachten op zolder tot er weer nieuwe nieuwbouwwoningen aankomen. Er is een heel groot tekort, dus vandaar dat er structureel geld bij moet.”

Beter kijken naar differentiatie

Ook wil OpMaat dat sociale koop als aparte categorie wordt benoemd en dat gemeenten verplicht zijn een minimaal percentage sociale koop op te nemen in hun nieuwbouwprogramma’s. Dat percentage verschilt nu per gemeente. “Er zijn projecten waarbij het heel lastig is om betaalbaar te bouwen, omdat het bijvoorbeeld heel duur is voor de ontwikkelaar. Maar ik denk dat je ernaar kunt streven dat een kwart tot een derde betaalbaar is.”

Van de Kuit verwijst hierbij weer naar het eerdergenoemde bedrag van 390.000 euro voor 'betaalbare koop'. “Dat moet niet de enige grens zijn, want dan komen er weinig mensen aan de beurt. De gemeenten moeten juist ook kijken naar differentiatie. Zo kan er ook een aantal woningen komen voor 250.000 euro, want als je dan vijftigduizend euro per jaar verdient, kun je dat wel net betalen. Dit zijn misschien kleinere appartementen, maar dat is ook prima.”

'Hypotheekadviseurs moeten goed worden voorgelicht: een product als KoopStart of KoopGarant is net even wat anders dan de traditionele weg om een woning te kopen'

Onlangs hebben twaalf woningbouwpartijen, waaronder Vereniging Eigen Huis, onderling afspraken gemaakt over het versnellen van het bereiken van het doel van honderdduizend nieuwe woningen per jaar. Tijdens de landelijke Woontop in Den Haag vroegen deze partijen om steun vanuit de politiek. Volgens hen is een derde van de woningen alleen bereikbaar voor starters als de overheid jaarlijks een bijdrage levert van drie tot vijf miljard euro.

Belemmeringen wegnemen

Het derde en laatste punt dat OpMaat aandraagt, is het wegnemen van financiële en juridische belemmeringen voor woningcorporaties om woningen met koopoplossingen te verkopen. Volgens Van de Kuit is het noodzakelijk om niet alleen naar nieuwbouw maar ook naar bestaande bouw te kijken. “De belangrijkste vraag is: wie is er nou eigenlijk verantwoordelijk voor sociale koop?”

Alleen met een pasklaar antwoord op die vraag vallen belemmeringen weg te nemen, is de directeur van OpMaat van mening. “Iemand moet verantwoordelijk worden voor sociale koop. Op het moment dat de overheid zou zeggen dat zij willen dat bijvoorbeeld corporaties de rol voor sociale koop op zich nemen, dan moeten ze ook de belemmeringen opheffen. Zo kunnen corporaties makkelijker producten zoals KoopGarant inzetten.”

Rol van de hypotheekadviseur

Ook bij de hypotheekadviseur ligt er een verantwoordelijkheid, om starters echt mee te nemen in het hele aankoopproces, inclusief koopoplossingen. Van de Kuit: “Het is van belang dat hypotheekadviseurs goed worden voorgelicht. Een product als KoopStart of KoopGarant is toch net even wat anders dan de traditionele weg om een woning te kopen. Er zitten wat meer afspraken in. Bij bijvoorbeeld KoopStart wordt er nog een bedrag afgerekend als de woning wordt doorverkocht. Je krijgt niet zomaar een cadeau van 50.000 of 60.000 euro. Daar zitten voorwaarden aan.”

OpMaat speelt hierin een rol door in opdracht van de woningcorporatie of projectontwikkelaar uitleg te geven over hoe KoopStart en KoopGarant werken. Zo woont iemand van de stichting bijvoorbeeld een verkoopmanifestatie van een project bij, waar naast de makelaar en projectontwikkelaar ook een hypotheekadviseur aanwezig is. Van de Kuit: “Op deze manier informeren we de hypotheekadviseur over de mogelijkheden voor sociale koopwoningen. Met deze informatie kan de hypotheekadviseur starters goed informeren bij het kopen van een huis.”

'Niets doen is geen optie'

Volgens OpMaat is het aanbieden van sociale koopwoningen cruciaal voor de samenleving, omdat het uiteindelijk leidt tot financiële zelfredzaamheid. “Wij willen dat starters op een verantwoorde manier de stap naar de koopmarkt kunnen zetten”, aldus Van de Kuit. “Daarnaast verlaagt het de druk op de markt van sociale huurwoningen. Er moet gewoon iets gebeuren. Niets doen is geen optie. Daarvoor is het tekort te hoog opgelopen.”